ICS01.140.20 A 14备案号：62386—2018中华人民共和国档案行业标准DA/T 28—2018代 替 DA/T28—2002建设项目档案管理规范Specification for archival management ofconstruction projects2018-04-08发布2018-10-01 实施国家 档案局发 布DA/T 28—2018目次前言I1范围12规范性引用文件 .. 13术语和定义

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新项目可行性研究测算表-成本部分填表指引本表由预算合约部、前期规划部负责填报；成本测算表分四部分：土地及前期费用、主体建造成本、园区建造成本、开发及期间费用先确定土地成本，并根据土地状况，要求工程及设计部门确定基本规划和建造标准；分类填列政府收费、增容等报批报建费用项目；建安费用应分住宅类型估算，不同类型的估价指标应有充分的参考依据；期间费用由财务资金部配合确定；各表中三级成本子项目可自行增加，并尽可能详细准确。成本汇总表自动从各表取数；商业成本计入住宅成本计算，地下室不可售或成本超过所售收入部分计入配套资产摊销；成本测算子项目无法拆分工程量和单价或工程量难以确定的，可直接填总价，但应说明测算依据。1、2、3、4、5、开发前期费用费中报批报建费从附-报批报建表引入；6、7、8、9、10、11、表中类型指别墅、TOWNHOUSE、多层、小高层、高层等建筑产品，测算时应将其替代； 12 、请提供如下测算参考资料：项目所在城市政府基准地价或标定地价、税收及优惠政策、政府房地产规费及优惠政策、该区域集团已有类似项目成本及成本变更情况、该城市类似项目概算指标、设计概算、投资估算指标等工程造价资料、拟签订土地合约及地价资料、城市水文地质及工程地质勘探资料等。本表由预算合约部、前期规划部负责填报；成本测算表分四部分：土地及前期费用、主体建造成本、园区建造成本、开发及期间费用先确定土地

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拆迁前期调研及准备工作指引一、工作概述工作目的健全完善公司拆迁前期调研工作，降低拆迁开展阶段的运作风险，为拆迁成本控制提供前提和保障，提高公司拆迁整体水平。适用范围适用于公司一级开发拆迁前期调研工作。定 义无工作要素描述　工作CP点描述CP点对流程的影响控制要点难点／风险点提示1.调研公司的选择（委托市调）·优秀的调研公司由于经验丰富、专业能力强、运作规范等因素，会给市调结论的正确性带来积极影响·前期资质审查及调研负责人背景·调研目标明确·公司对待选市调公司的深入了解。2.明确调研目的和职责·明确的调研目的和职责是调研成果达成的前提，————支持文件无CP点调研公司的选择（委托市调）明确调研目的和职责责任部门主导部门：一级开发事业部参与部门：、投资管理中心、运营管理中心流程KPI报告生成时间报告结论准确率输入条件公司战略规划公司项目开发计划输出结果调研报告拆迁前期调研及准备工作指引二、 工作程序2.1 前期调研1)调研信息的类型a)基础信息研究：宏观环境信息：变更或新出台的政策法规、宏观政策走势、区域规划、土地信息等。房源需求信息：综合公司发展规划及经营计划，对房源需求做宏观预测。b)项目相关的针对性信息研究：政策信息： 针对项目时各类政策、法律、法规、规范、标准等的应用。项目信息： 拆迁区域内的人地房信息概况。房源需求信息：项目的房源需求信息收集。拆迁外委公司

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设计供方选定及评价管理工作指引1.指引概述流程目的遵循公平、公正、公开的原则，对设计供方的选择过程实施控制，选择符合公司业务要求的设计合作伙伴；健全设计供方的履约评价机制，逐步形成稳定可靠的外部资源伙伴。适用范围适用于房地产开发各项目的设计类供方的选择及管理评价。定义设计供方：项目实施过程中各类设计工作（包括规划、建筑、景观、室内装修、二次设计、市政设计等）的外部委托设计合作供方。流程要素描述支持文件计划运营管理流程目标成本管理工作指引合同管理工作指引供应链管理工作指引流程CP点明确公司设计供方的选定方式设计单位资质预审管理组织设计供方履约资格评审责任部门主导部门：招标采购部参与部门：前期规划部、预算合约部、质量技术部、市政部、财务部、计划经营部流程KPI设计单位入围评审的严格性设计方案评审通过率招标流程执行规范性设计单位履约评价的准确性输入条件项目类节点计划（一般是二/三级节点）输出结果选定的设计供方通过履约评价形成的合格设计供方名录设计供方选择管理工作指引　流程CP点描述CP点对流程的影响控制要点难点／风险点提示1.明确公司设计供方的三类选定方式兼顾风险控制和效率，确立初步原则，规范操作方式·详见本文件说明·可能会根据项目的实际特点有所差异2.设计单位资质预审管理设计供方选定的主要风险控制点·要求合格供应商名录以外的必须组织考察·原则上应有相关的多部门参与·在合格供应商名录不很

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景观设计管理工作指引1.指引概述流程目的规范园林景观设计阶段工作的操作程序，加强对园林景观设计各环节的监控，确保设计质量、进度，控制成本。适用范围公司房地产各项目的景观设计工作管理。定义景观设计：是指在建筑设计或规划设计的过程中,对周围环境要素的整体考虑和设计,包括自然要素和人工要素,使得建筑(群)与自然环境产生呼应关系,使其使用更方便,更舒适,提高其整体的艺术价值。流程要素描述支持文件项目设计管理流程设计供方选定及管理评价工作指引流程CP点设计资料准备设计任务书的编制景观设计成本控制设计方案评审责任部门主导部门：前期规划部参与部门：项目管理部、项目部、市政部、预算合约部、销售客服部、计划经营部流程KPI景观设计计划完成率输入条件设计资料方案设计成果景观设计任务书输出结果景观方案设计成果景观施工图景观设计管理工作指引　流程CP点描述CP点对流程的影响控制要点难点／风险点提示1.设计资料准备是设计环节的起点，明确此阶段的输入成果及职责，有利于提高规划设计部门的工作效率及相关工作的提前安排·详见文件说明·进一步总结，逐步形成标准化输入条件2.设计任务书的编制通过明确设计要求，有利于公司设计意图的实现和设计方案质量的提高。·设计要求的明确、完善·设计要求能否体现设计意图3.景观设计成本控制通过设计前成本限额控制和对设计成果评审两个环节，有效控制景观设计整体成本·成

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房源安置成本控制工作指引一、工作概述工作目的规范房源收购后的管理和成本核算工作，明确成本核算方式方法，确保成本核算工作的合规开展。适用范围适用于公司房源收购后的成本核算管理工作。定 义无工作指引要素描述　工作CP点描述CP点对工作的影响控制要点难点／风险点提示1.成本核算方式决定最终成本核算的准确性及成本核算工作的科学性核算方式适合实际情况，严谨、全面、可行标准的科学性和全面性二、 工作内容2.1 房源安置成本构成支持文件《房屋成本明细》《成本确认单》工作CP点成本核算方式责任部门主导部门：投资管理中心、财务管理中心参与部门：事业部流程KPI无输入条件成本核算科目收购房源资料成本支出数据输出结果单位房源成本房源安置成本控制工作指引1） 公司土地一级开发成本核算依据为房源安置拆迁户后房屋实际发生的费用，房源成本主要由收购费用、持有费用、转让税费、财务利息和管理费用五部分组成（详见下图）。2）五部分费用包含的具体科目如下：a)收购费用（投资管理中心）表1 房源收购费用成本核算科目表序号费用科目本金计算公式备注1购房款预测/实测建筑面积*建筑面积单价2契税购房款*税率税率：3%3公共维修基金建筑面积*单价6层（含）以下：100元/建筑面积6层以上：200元/建筑面积4收购印花税购房款*税率税率：0.05%5测绘费实测建筑面积*费率住宅1.36元/平方米

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样板间及卖场设计管理工作指引1.流程概述流程目的规范样板间及销售卖场的管理程序，加强外部监控和内部沟通，确保装修设计及施工的质量、进度、成本满足要求适用范围适用于公司各项目的样板间及销售卖场的设计及实施管理流程要素描述支持文件设计供方选定及评价管理工作指引 工程及材料设备采购管理流程流程CP点样板间/卖场设计风格及要点样板间/卖场位置及引领路线深化方案/效果方案评审样板间/卖场施工验收样板间/卖场移交责任部门主导部门：前期规划部参与部门：质量技术部、销售客服部、预算合约部、项目管理部、项目部流程KPI设计评价及对销售业绩的影响深化设计方案通过率竣工验收通过率样板间/卖场布置效果和移交及时性输入条件项目开发计划和启动条件营销整体方案（含销售现场风格及要求）输出结果样板间和销售卖场完成设计及布置样板间及卖场设计管理工作指引　流程CP点描述CP点对流程的影响控制要点难点／风险点提示1.样板间/卖场设计风格及要点样板间/卖场设计风格及要点将会对整个项目的产品定位、市场定位产生重大影响，会直接影响项目的销售业绩，对公司的整体经营有重大影响·项目定位和产品定位力求准确·营销推广策略力求有效·市场研究的合理性和准确性·市场研究与后面工作的有效对接2.样板间/卖场位置及引领路线合理的样板间/卖场位置和引领路线，有利于提升客户满意度、项目销售业绩和公司品牌影响力、竞争力·项目准确定位和项目资料的准确

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产品标准化管理工作指引1.指引概述流程目的通过对产品标准化管理工作全过程的组织和监督，保证公司产品标准化体系的健全和持续优化，促进公司战略目标的实现及各项目在设计、施工、成本等各方面管理水平的提升。适用范围适用于公司标准化体系建设过程中前期规划部/市政部主导的相关内容。市政专业的由市政部主导，其他由前期规划部主导，市政部参与。定义产品标准化：房地产企业的产品标准化不同于生产企业的产品标准化，是以实现公司战略目标（包含提升客户产品满意度战略目标），对可复制产品的内涵、属性及实施过程，所建立的内部执行标准及其管理体系。流程要素描述　流程CP点描述CP点对流程的影响控制要点难点／风险点提示1.客户模型研究产品标准化研究的起点和灵魂以及重要依据——·客户模型研究需综合考虑公司历史积累、战略目标、当期能力、核心竞争力塑造等多个方面2.产品系列标准是公司各类专项研究的集合，与产品系列标准共同形成矩阵、构成产品标准化体系的主干内容公司共享的核心资源·明确技术标准化所包含的内容·日常的标准化技术研究必须最终体现在技术库中·持续积累，行业领先，逐步形成公司核心资源支持文件无流程CP点客户模型研究产品系列标准产品标准化执行检查与评估责任部门主导部门：前期规划部/市政部参与部门：招标采购部、项目管理部、质量技术部、预算合约部、董事会办公室、销售客服部、计划经营部流程KPI客户模型的科学性产品系列标准的科

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附件九单位：元工程名称施工合同编号项目名称施工单位申报额监理单位审核额建设单位审核额施工单位负责人（签字）：日期：项目经理（签字）：施工单位（章）：监理单位监理工程师审核意见：日期：总监理工程师：日期：监理单位名称（章）：测量师行审核意见：日期：建设单位审核意见：日期：及监理公司。《设计变更/工程洽商费用确认表》-本表格由项目部与预算合约部共同完成项目名称: 施工单位: 致： 依据年 月 日第号变更、洽商记录，申请费用见表，请审核。工程款增（+）减（-）说明：1、此表一式三份，由施工单位上报监理公司，由建设单位审定后，将审核意见同时返回施工单位2、此表上报时应附变更洽商记录单，及变更洽商费用增减预算。3、本表做为工程结算及工程拨付款的依据。

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序号批次地块编号土地位置土地面积土地用途（㎡）1洪山区青菱工业园杨林121074工业2青山区白玉山街9356工业3青山区白玉山街火官村9529工业4蔡甸区蔡甸大街与西环132394住宅、商服523380商服63878商服、公园与绿地7江夏区金口街后湖村、113221住宅、绿地8江夏区金口街后湖村、138535住宅、绿地9江夏区纸坊街齐心村、2395710武昌区石牌岭路与工大52298住宅、商服11汉阳区芳草路以东、四220700住宅、商服、公共管理与公共服务12汉阳区四新中路两侧406400住宅、商服、公共管理与公共服务13汉阳区汉阳大道以南，105880住宅、商服、文化、公园与绿地14汉阳区汉阳大道以南，69900住宅、商服、公园与绿地15新洲区国营龙王咀农场118667住宅16黄陂区罗汉寺街邱皮街25000商服1748102住宅18武昌区星海路以北4010住宅19洪山区沙湖港北路与三6707交通服务场站20江岸区二七街道，南至57446住宅、商服21汉南区东荆街马影河大95457住宅22硚口区解放大道与建一102117住宅、商服、交通运输、公园与绿地23黄陂区祁家湾街康都村32900商服、公路24蔡甸区蔡甸街新天大道84070住宅、商服25115731住宅26汉阳区鹦鹉大道与四新80600住宅、商服、公园与绿地27汉阳区滨江大道与四新4583商服（加油加气站）28东西湖区鑫海花

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生效日期：记录表格： 项目名称工程名称专业审核要点达到了要求则记录打（√），没有则在备注中说明问题说明给排水系统平面编号：C版号：A/0给 排 水图 纸 审 核 重 点□    市政给水管道接驳处有生活、商业、室外消防和绿化3块独立计量水表□    生活和消防给水原则上18层以下采取减压阀分区供水方式，超过18层采取2套水泵并联分区供水（80m）□    原则上高层的的住宅电梯大厅消火栓箱只设置1个双管双栓消火栓箱□    排水原则上采取污废合流方式，共用1套室内外管网□    原则上室外消火栓消防管道和室外园林绿化用水共用一套系统，采取市政压力直接供水，需预留了绿化用水阀门□    高层住宅在水井内隔3－4层留个物业冲洗龙头，需独立阀门和水表□    泵房设计完整，有大样图和系统标高轴侧图，水泵有具体参数□    水泵水池和屋顶水箱的进水管、溢流管、放空管的位置标高正确□    水泵房考虑了排水明沟和积水坑潜水泵排水□    水泵房进生活水池、商业水池、消防水池的进水管道都有独立计量水表□    室外埋地给水管道管材选用16kgPE管，室内给水管道选用PPR管，外墙明装给水管道为内包胶钢塑管□    每个单元和商业给水管道都有独立的总阀门（明装），每户住宅和商业要求独立一户一表计量，计量装置位于水井或室外外墙隐蔽角落集中布置。□  

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XX国际广场施工总承包管理大纲目录1、编制依据.12、编制说明.23、工程概况.43.1 工程名称43.2 工程地点43.3 工程概况

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