武汉市商业项目典型案例武汉天地/概况规划土地面积: 约612,000㎡ (61.2公顷)规划建筑面积: 约147万㎡总投资额：约100亿元人民币预期竣工日期： 2016年（分阶段落成）参照上海太平桥地区重建项目的发展模式，将打造成集住宅、办公楼、酒店、零售、餐饮、娱乐等多功能设施的市中心综合发展项目，以配合整个武汉市国际化发展的远景规划和发展战略。武汉天地保留了武汉风情风貌与历史文化，同时更融合时尚元素和现代化设施，将会极大优化城区环境，扩大绿化空间，提供先进舒适的工作及生活环境，使之成为引领时尚的居住、工作、文化及娱乐休闲区。武汉天地商业区分为三期，已于2009年11月全面竣工，地上总建筑面积5.7万平米，地下车库总建筑面积2.5万㎡。武汉天地商业区均以餐饮、娱乐、休闲购物为业种，但各业种配比在每期各有侧重。武汉天地page2武汉天地/商业区布局page3四季.恋餐厅牙买加蓝咖啡古家海南鸡饭千吉西饼巴适彩云轩、燕之屋琥珀餐厅小城故事小吃部吉米在线、知味粥巴黎吧汉口人家御甲堂养生餐厅、禾绿回转寿司双城酒吧武汉天地专卖店Wisdom骏德酒业美语天地、思妍丽美容护肤中心、天上人间发型I Do Jewelry store百帝园.PAPAs文化餐厅雅印尚品贝尔曼钢琴、小提琴教育中心、台北老爷国际花艺店、日本品牌童装专卖店E展厅HH餐饮娱乐休闲购物武汉天地一期空间布局示意图

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1工程 外墙保温施工方案 编制人: 审核人：审批人: 建设工程有限公司施工项目部20年月日一、工程概况序号项目内 容1工程名称2地理位置3建设单位4设计单位5监理单位26施工单位7总建筑面积二、编制依据1、经图纸审查办及节能办审查通过的中冶南方技术工程有限公司设计的图纸；2、已经通过甲方、监理审批的施工组织设计；3、设计变更；4、《建筑节能工程施工质量验收规范》（GB50411-2014） 5、建筑外门窗气密、水密、抗风压性能分级及检测方法 GB/T7106-20086、《砌体工程施工质量验收规范》GB50203-2015；7、《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》GB50210-2002；8、国家及地方现行有关规范、规定及标准；三、质量保证体系该工程由项目部安排一名专职施工员，对质量随时进行跟踪检查，管理和督促劳务施工队对各工序进行质量控制，保温工程劳务施工队安排1名质量检查人员随时对质量进行自查自检工作。四、质量保证措施：1、坚持质量第一、严管严把各道工序，以现行规范为依据精心组织精心施工。2、对各个技术工人实施技术考核，根据所施工的质量来确定是否上岗施工，保温工程必须先做样

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中铁光谷项目定位及可行性研究报告page2◇项目可行：楼面地价不超过2500元/㎡，即约76270万元（即每亩417万元），销售净利率可达到20%，盈亏平衡点达到80%，都是符合市场行情与公司战略的，都是可行的。根据土地拍卖市场行情，楼面地价在2200-2500元/㎡之间是比较稳妥的，并且税后投资回报率大于25%，销售净利率大于20%，盈亏平衡点小于80%，其财务风险相对较小。综上，土地拿地价格为2200-2500元/㎡是可行的。◇优势明显：地块所处区位优势非常明显，武汉市重点发展区域，大光谷核心片区，且拥有良好的生态资源和教育资源；地块所处区域有大量的工业园和科技园，未来还将有大型企业进驻，存在大量的潜在购房需求；地块周边生活氛围城市，是最后一块待开发用地，未来升值空间较大；◇风险较小：本项目存在政策、自然因素等方面的风险，但是从项目本身来看，风险较小。具有很强的债务偿还能力和良好的信用。 主要结论与观点摘要page3总目录第一部分：项目本体分析……………………004第二部分：房地产市场分析…………………028第三部分：项目总体开发策略………………065第四部分：项目定位研究……………………075第五部分：项目经济测算……………………128第六部分：投资结论与建议…………………155项目属性分析项目价值解读PART1：项目本体分析page5项目属性分析项目区位交通

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1案例5：郑州黄河大观2项目概况以黄河之旅人文旅游景观为基础，以高尔夫、运动城为支撑，以思念·果岭山水为地产开发的旅游地产项目区位：郑州市黄河南岸，邙山南侧交通：高速公路环绕，距郑州市中心15公里占地规模：占地约5400亩投资额：约15亿元开发商：黄河大观有限公司包含项目： 黄河大观现包括思念·果岭山水住宅、思念瀛洲度假酒店、运动城、思念高尔夫球场等4大块，还有正在建设中的滑雪场和SPA3项目渊源黄河大观项目几易其主，现任投资者思念集团才将其定位为旅游地产，命名思念·果岭山水1993年由国家旅游局、河南省旅游局和郑州市政府共同投资建设黄河之旅，也就是黄河大观的前身。定位为浓缩和体现6000年黄河文化为背景，以黄河流域的人文风光为表现形式，融国内外高科技成果和建筑艺术为一体的主题文化公园。1995年建成投入后没有效益。后招商引资，由郑州旅游局联合四个科技公司出资500万美元组建郑州黄河大观有限公司。由于效应不好，股权频繁变更，主题公园的性质没有变化，对其投入的管理经营业很一般。2003年，香港恒盛集团（河南思念集团在香港注册的子公司）收购了其他公司的股权，成为最大的股东，并投资14亿开发旅游地产。2004年，黄河大观闭门谢客，思念·果岭山水浮出水面，取代了黄河大观，曾经的主题公园变成地产的配套设施。2004年-至今，思念·果岭山水已经开发到五期，其配套的温泉度假酒店，

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1YZ · 高科技产业园政府汇报稿YZ集团YZ集团2ContentsContents开发思路及招商策略和管理 本案项目规划 本案项目定位 本案产业发展优势 产业园项目概况 开发企业概况 园区经济效益与社会效益 YZ集团3产业园项目概况|项目位置 项目位于河西区陈塘都市型工业园内，东至内江道；西至洪泽路；南至小珠江道；北至岩峰路。项目总占地面积：16.6公顷，规划可建设用地面积：13.84公顷用地性质：工业用地平均容积率：2.38规划建筑面积：约33万平方米。YZ集团4产业园项目概况|陈塘都市型工业园定位陈塘都市型工业园是天津市十一五重点工程，是河西区重点发展的耗能少、无污染、附加值高的经济功能区。陈塘都市型工业园定位:建设以高新技术为主导，研发为支撑，生产加工和物流集散为基础的，集产、学、研为一体的都市型工业园；重点发展包括创意产业、科技研发、服务外包等在内的双高型产业。陈塘都市型工业园的定位明确了本案未来高科技产业发展方向。YZ集团5产业园项目概况|天津发展概况滨海新区发展纳入国家战略规划，天津成为中国第三个经济增长极，被定位成北方经济中心。天津将全面建成现代化交通体系：天津港是世界排名第六的深水大港；天津铁路枢纽是中国北方重要的铁路枢纽，是全国铁路网中沟通东北和华北、华东的咽喉；天津滨海国际机场已成为华北地区

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金桥贸易广场项目分析项目现状项目本体分析金桥贸易广场总建面56万方，其中综合批发市场总建面逾27万方，住宅总建面29.5万方金桥贸易广场概况金桥贸易广场总体规划指标类别面积用地性质容积率总用地面积284.97亩商服、商住——其中A93.9亩商服1.84B93.53亩商服1.84C97.54亩商住配套3.83项目总建筑面积：56.2 万方，其中商业区（A+B地块）用地总建面26.72万方；其中商住配套区（C地块）用地面积29.49万方。项目开发商：宜春同力实业有限公司。项目地址：宜春市袁州大道598号。金桥贸易广场分两期开发，一期工程完成超50%金桥贸易广场概况项目A+B地块沿宜浦路加油站2017年年底搬迁，目前该地块空置，开发商计划二期（部分商铺、酒店写字楼、集中商业）再开发，且规划可修改。已基本建成区域，市场商铺封顶完工并取得预售，沿街三栋办公楼正在建设中。项目A+B地块综合批发市场总体规划指标项目数值总用地面积131719.8㎡总建筑面积267182.32㎡其中2397730.04㎡ 计容建筑面积221614.22㎡不计容建筑面积45568.10㎡容积率1.68建筑密度41.29%绿地率20%机动车位2255个其中地上车位1272个地下车位983已经基本封顶建成商铺正在打地基项目地块C住宅用地，开发商暂未做规划，也为纳入到项目融资需求和合作中，但可以考虑合作开发。宜浦路金桥

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大冶地矿延伸业项目市调定位报告本阶段工作内容市调分析产业发展态势研究项目本体及价值挖掘城市宏观背景解读区域竞争对手调研全国市场案例借鉴投资客群深访政府部门访谈定位策划细化市场分析，包括对于客户分析、市场典型项目分析对于项目本体、环境、客户进行重新深入思考，并对相关案例进行研究，明确项目开发整体战略及定位从能量辐射范围、业态业种选择、品牌档次、经营模式、开发战略等方面落实项目核心策略对项目后期招商运营管理提出战略性发展思路page2总体研究策划产业态势区域态势项目发展方向初判目标市场本体条件市场机会城市需求案例借鉴项目整体定位和发展策略产业定位开发策略招商运营功能定位报告技术路线page3报告目录第一部分：宏观环境研究……005第二部分：产业环境研究……031第三部分：区域市场研究……041第四部分：典型案例考察……052第五部分：项目定位研究……112page5Part 1 宏观环境区位交通人口经济城市规划政策环境第一节：区位交通黄石概况：黄石是武汉8+1城市圈重点发展地区 ，区位优势明显区位：黄石东北临长江，与浠水县、蕲春县、武穴市隔江相望，北接鄂州市，西靠武昌县，西南与咸宁市、通山县为邻，东南与江西省武宁县、瑞昌县接壤。交通：境内村村通公路，对外通往全国各地，沪蓉高速公路横贯市区北隅，上通渝蓉，下通宁沪；武（昌）黄（石）九（江）铁路

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合肥高新区合肥高新区AV-1AV-1地块地块整体定位及物业发展建议2项目研究的工作阶段划分与客户进行首次沟通项目地块现场查勘区域宏观经济背景研究房地产市场调研政府人员访谈专业人士访谈一线销售人员访谈消费者访谈项目界定及客户目标分析市场简析与问题结构化分析核心问题的提出为解决核心进行多角度多层次的深入研究与分析项目发展战略之参考案例借鉴项目整体定位与发展战略规划实施及分期构思物业发展建议根据客户意见对中期报告进行修改进行下一阶段规划跟进工作整体定位及发展战略（中期汇报）报告完善与修改（终稿汇报）市场调研阶段3机会点挖掘公寓及商业专题整体定位与发展战略项目属性及核心问题大方向的导出规划及物业发展建议4蜀山风景区项目所处高新区建成区，自然环境优越，高新技术产业发达，是传统高端居住板块区域属性全国现象区域形象董铺水库市区唯一山体，自然资源丰富高新技术产业聚集，吸纳众多就业人口合肥早期高档楼盘的集聚区，区域认同度较高高新区已形成电子信息、光电一体化、生物工程与新医药、新材料和公共安全等高新技术产业集群 ，2010年GDP突破200亿；区内汇聚了包括长安汽车、美的、三洋、格力、赛维、科大讯飞、科大创新、四创电子等在内的众多著名企业；截至2008年底吸纳就业人口8.5万人；依托留学人员创业园、软件园、大学科技园等平台聚集了一大批高端人群；早期高新区代表

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海口西海岸1098亩项目整体定位及发展战略项目属性界定及核心问题解析海口未来房地产发展趋势分析本项目发展战略财务分析一二三六物业竞争价值体系整体规划布局及分期构想四五·2·项目位于海口西海岸西侧，距海700米，距离新行政中心1.5公里，区域处于未来城市发展的主要方向上项目区域：位于海口西海岸片区•距离海岸700米•距离新行政中心1.5公里• 距离市中心约12公里•距离海口火车站约5公里火车站4-5公里12公里海口市中心本项目行政中心区位700米1.5公里·3·项目交通通达性好，北临滨海大道、西临粤海大道、东面紧邻长流起步区、南边为公务员小区项目交通通达性好，北临滨海大道，西临粤海大道，东边是规划道路长滨六路，南面为在建公务员小区•滨海大道：城市主干道（景观大道）双向八车道，通往市区方向•粤海大道：通往海口火车站和盈滨半岛方向，双向六车道，紧临规划中的过海隧道•长滨六路：与市政中心相邻，双向四车道南面：在建公务员小区北面：滨海大道西面：粤海大道东面：长滨六路四至·4·项目占地1098亩，容积率约2.2，建筑面积约160万平米地块基本面积参数用地功能占地面积（万）㎡占地面积百分比建筑面积（万）㎡建筑面积百分比住宅44.7662.4%111.4869.8%商住14.5319.3%38.2823.97%商业3.394.7%8.465.3%教育1.472.0%1.460.9%绿地8

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本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。26/10/101、国内外工业园区发展模式综合研究26/10/10本报告是严格保密的。2[关键字]：工业园区、类型、发展模式、转型升级[简介]：通过研究工业园区的缘起、类型、发展历程，对工业园区做一个全面的概述；列举国内外的一些工业园区的开发模式的成功或失败的经验，随着时代科技的发展、城市的更新，工业园区的开发模式也发生着转变，原有的一些以粗矿的加工制造业为主的工业园区已无法适应时代的需求，必须通过功能演变寻求新的发展道路。[适用范围]：研究工业园区的发展方向以及一些通过功能演变实现工业园区转型的案例研究本报告是严格保密的。整体框架3工业园区研究工业园区综述工业园区发展模式工业园区升级转型本报告是严格保密的。4工业园区综述本报告是严格保密的。工业园区综述 工业园区定义工业园区发展历程工业园区类型51、工业园区源起   最早的工业园 可追溯至18世纪，当时工业园是一个国的概念。英国最早完成工业革命（从手工工场到大机器工厂的飞跃），成为当时最大的资本主义工业园。当然这个工业园的名号是后人安上去的，但却无形中给工业园下了个定义：工厂集中地。  工业园区是二战以来各国通过制定各种工业区域开发政策建立起来的特殊环境。在日本称为 工业团地，在香港称为工业村，在英国称为企业区，在大陆称为工业园区，主要设立在衰退的内城地区

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1一、概念研究航空产业基地是结合飞机制造业及相关产业链对生产、研发、运输等环节的特殊要求，通过全面提升航空系统集成能力，形成完整的航空产业体系及相对集聚的航空制造业集群。建设以飞机生产、加工、研发以及相关配套产业为主导的高新技术产业基地。以飞机生产制造为主轴，带动零部件加工、改装维修、机载设备、航空新材料、航空旅游和航空教育培训等产业，重点建构由主干产业、分支产业和配套产业构成的产业发展结构。1、航空产业基地 1.1 概念解析1.2 产业发展思路产业分析示意图2（1）具备良好的区位条件，以降低成本，促进产业集聚，从而形成完善的产业体系。（2）拥有良好的市场前景，能够充分促进国内外资本融入，保障建设的有序进行。（3）具有丰富的科技智力资源，研发机构集中，人力和土地资源充足。（4）具备雄厚的产业基础，产业集聚度高，经济发展势头强劲。（5）政策保障健全，拥有良性的运作机制。1.3 建设条件研究3临空经济区是以机场为核心，集航空运输、物流、商贸购物、旅游休闲、工业开发等多项功能于一体的大型机场综合体。 临空经济区是在经济发展达到一定阶段之后，依托大型机场的吸引力和辐射力，在其周边地区发展起来的，由直接服务及依托航空运输业的相关产业和具有明显航空枢纽指向性的有关产业组成的，具有巨大影响力的区域经济体系，是产业结构演变和交通运输方式变革的产物。2、临空经济区2.1 概念解析临空经济区产业发展主

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荆门·象山新城项目市调与定位 一、项目概况项目本体分析项目区域规划项目SWOT分析荆门·象山新城象山新城原规划总体量33万方，其中商业+办公14.33万方，住宅10万方项目本体分析象山新城总体规划指标总用地面积57734.99㎡净用地面积43999.79㎡总建面333202.49㎡计容建面207415.01㎡容积率4.71建筑密度45.76%绿地率16.7%机动车位1874（地上84）总户数1062廉租房户数48酒店客房数124间分物业规划面积住宅100580.93㎡廉租房2379㎡地上商业81370.85㎡酒店办公20824.43㎡私人会所1732.8㎡幼儿园1732.8㎡其他配套200㎡社区办公327㎡地下车库86404.25㎡地下商业39383.23㎡项目地址：象山大道与漳河大道交汇处象山新城一期已基本建成，住宅4万方，商业和办公约6万方项目本体分析项目一期已基本建成，目前交房收尾工程即将完成。项目一期由3栋32层的高层住宅、1栋26层的写字楼、3层商业裙楼、1层地下商业加2层地下停车场组成。一期商业部分：三层裙楼集中商业单层1348㎡共4044㎡，地下一层商业1.24万方，地下二三层停车场2.72万方。综合办公楼单层面积804平方米，22-23单层761㎡，24/25/26分别为668㎡/636㎡/360㎡，原规划为4-11层商务办公、12-23层星级酒店（已隔成酒店

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佳木斯利达综合体项目启动区及产品设计建议Part 1整体定位及开发策略回顾 Part 2住宅物业发展建议Part 3启动区定位与产品建议Part 4商业物业发展建议Part 5 经济测算报告目录1.11日第一阶段的中期汇报会上，已经达成的共识：•项目整体定位•住宅部分整体定位•三级商业体系•集中商业定位•…住宅市场小结回顾小结 板块格局 开发水平 客户需求 竞争分析初步板块化特征，各组团呈现一定差异化。项目所在区域兼顾城市和江景资源，同时高端居住氛围成熟，整体价值最高、区域认知好主流消费者的需求由基本居住功能向住区化、品质化转变。高端客户对环境、户型、物业关注客户跟风严重，口碑相带现象明显未来竞争较激烈，后续供应集中在政府新区和三江国际，本项目可通过宜居环境、性价比户型、齐全配套实现差异化竞争整体水平：平台易突破，个别项目开始注重外延价值打造溢价：主要方面为景观，少量通过营销、概念、物业溢价快销分两类：一是依托团购、低总价等快销，二是口碑较高的品质实力大盘商业市场小结回顾城市层面供给层面投资者层面城市商业发展由单中心进入多中心发展阶段中低端饱和，极度细分，竞争激烈，中高端产品缺乏；消费者层面需求旺盛，供应结构性缺失，多数是低档次、无品牌、无特色的同质供应；软硬件层面升级空间极大。中高端集中商业经营状况较好，但购物比例偏高，休闲娱乐、餐饮等

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人信汇武胜路项目定位及物业发展建议报告项目解析写字楼定位Part1Part3结构Report structure写字楼物业发展建议Part4公寓楼定位Part5项目目标及问题Part2公寓楼物业发展建议Part6经济测算Part7Part1项目解析地块剖析、项目问题徐东商圈 司门口商圈武广商圈钟家村商圈轨道一号线轨道二号线轨道六号线项目商圈 本项目所在武广商圈，周边分别环绕江汉路商圈、徐东商圈、钟家村商圈和司门口商圈。轨道交通一号线、二号线和在建六号线都经过本项目。徐东商圈和司门口商圈在江南，且较为成熟，对江北商圈辐射影响较小。江汉路商圈作为武汉老商圈，经过多年发展已至瓶颈阶段。本地市民已将关注力转移其他商圈。江汉路商圈西北湖商圈棱角湖商圈项目位于武汉最繁华的武广商圈，该商圈辐射范围大、消费客群实力强，对提高本项目高端形象具有积极影响。江南徐东商圈和司门口商圈发展较为成熟；江北武广商圈和江汉路商圈发展较为成熟，西北湖商圈和棱角湖商圈有待进一步提高发展。武胜路中山大道京汉大道崇仁路利济路武胜西街项目交通轨道一号线轨道六号线（在建）公交车站荣华二路本项目位于武汉市硚口区核心地块，东至武胜路高架，南至中山大道，西至荣华二路，北至武 胜西路。项目以北为地铁1号线，以南由经中山大道正在修建地铁六号线；项目周边较近公交牌车站有两个分别是武胜路新华书店

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中国宜昌·三峡汽车城项目市调定位报告page2总体研究策划产业态势区域态势项目发展方向初判目标市场本体条件市场机会城市需求案例借鉴项目整体定位和发展策略产业定位开发策略招商运营功能定位报告技术路线page3报告目录第一部分：宏观环境研究第二部分：相关产业研究第三部分：项目机会分析第四部分：典型案例考察第五部分：项目定位研究第六部分：项目开发策略第七部分：项目招商运营宏观环境研究PART1区位环境研究土地市场研究政策环境研究第一节：区位环境研究page5宜昌市区位： 三峡门户，川鄂咽喉实力强势：宜昌是中国水电旅游名城，举世瞩目的三峡工程所在地，湖北省重点扶持的省域副中心城市，综合经济实力居湖北省第二，经济总量在长江沿线19座地级市中居第四位，在中部77座地级市中居第三位，综合实力跻身全国百强城市行列。区位重要：地处长江中上游结合部，渝鄂湘三省交汇处，上控巴蜀，下引荆襄，素有三峡门户，川鄂咽喉之称。辐射力强：宜昌又位于中国陆地中心，以宜昌为圆点，半径1000公里范围内，覆盖九省，4亿多人口，是武汉到重庆最重要的区域经济中心。区位环境研究page6资料来源：宜昌市规划局水运：宜昌水运基础良好，通江达海优势明显，拥有长江八大港口之一的宜昌港。已建成的云池深水港具备20万标箱的吞吐能力。航空：坐落于宜昌高新区猇亭园区的三峡国际机场是三峡地区唯一

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武汉公寓市场分析公寓市场公寓市场汉口公寓的分类及分布汉口公寓市场表现分析汉口LOFT市场表现分析公寓客户特征分析服务式公寓分析附件：典型公寓案例SOHO —Small office & Home office意为小型办公和家居办公推行至中国后演变为商住楼，成为人们居住和办公混合型的场所LOFT字面意义是仓库、阁楼的意思目前市场上的LOFT以复式结构，层高集中在5.2m-5.5m,产权性质为40年商业用房服务式公寓是指为中长期商住客人提供一个完整、独立、具有自助式服务功能的住宿设施，其公寓客房由一个或多个卧室组成，并带有独立的起居室、以及装备齐全的厨房和就餐区域。定义解析公寓研判公寓住宅代表项目：保利香槟国际、武汉卓尔四季公寓LOFT代表项目：金岛金桥壹号、圣诚阳光丽景服务式公寓代表项目：馨乐庭、盛捷、禧邦可 　LOFTSOHO公寓服务式公寓用地性质商业用地商业用地商业用地产权年限40年，不限购40年，不限购40年，不限购层高5.2-5.5m3.3m左右3.7m首付5成5成　5成基本配套商业水电面积段小户型为主，30-60平米；具备写字楼功能SOHO两用，30-100平左右40-200平米装修精装/毛坯四星级以上的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性地段大多位于城市核心繁华地带、商圈周边

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1著名航空城巡礼看临空经济开发深圳航空城未来发展前景及方向航空城与临空经济航空城案例及发展模式建议2航空城的发展演变空港地区发展大致经历两个阶段：第一个阶段：由航空运输区向临空产业区发展；第二个阶段：由临空产业区向航空城发展；世界临空产业区诞生以香农国际航空港自由贸易区建立为标志，早在1959 年爱尔兰就成了香农国际航空港自由贸易区，利用国外资金和原料发展加工贸易。都在近临地区发展了临空产业，并且都在使临空产业区向航空城发展。地哥圣亚(智利首都) 日本崎机长场泰曼谷国机场香港机场德法克福机囝兰场)北京首都机场美洛杉国矶机场 仁川机韩国场西邦机马来亚苏国际场荷阿姆斯特丹机兰场3临空产业的概念临空产业也叫临空经济、空港经济等，是以机场运输业为核心的全部相关产业的集合，或者说是建立在航空运输基础之上的 产业。这些产业大致包括航空运输业以及航空运输相关的物流业、加工业、高新技术产业、商业和其它服务业。临空产业是依托机杨，尤其是国际性、枢纽性机场的大人流、物流、信息流、资金流等优势而发展起来的具有区域经济体系的新型经济模式。4临空经济区的概念是指由于航空运输的巨大效益，促使在航空港相邻地区和空港交通走廊沿线地区出现生产、资本、贸易、人口的聚集，从而形成的多功能经济区域。临空经济区大多集中在空港范围内，以空港为核心，大力发展临空产业，与空港产生相互

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荆门·象山新城项目市调与定位 一、项目概况项目本体分析项目区域规划项目SWOT分析荆门·象山新城象山新城原规划总体量33万方，其中商业+办公14.33万方，住宅10万方项目本体分析象山新城总体规划指标总用地面积57734.99㎡净用地面积43999.79㎡总建面333202.49㎡计容建面207415.01㎡容积率4.71建筑密度45.76%绿地率16.7%机动车位1874（地上84）总户数1062廉租房户数48酒店客房数124间分物业规划面积住宅100580.93㎡廉租房2379㎡地上商业81370.85㎡酒店办公20824.43㎡私人会所1732.8㎡幼儿园1732.8㎡其他配套200㎡社区办公327㎡地下车库86404.25㎡地下商业39383.23㎡项目地址：象山大道与漳河大道交汇处象山新城一期已基本建成，住宅4万方，商业和办公约6万方项目本体分析项目一期已基本建成，目前交房收尾工程即将完成。项目一期由3栋32层的高层住宅、1栋26层的写字楼、3层商业裙楼、1层地下商业加2层地下停车场组成。一期商业部分：三层裙楼集中商业单层1348㎡共4044㎡，地下一层商业1.24万方，地下二三层停车场2.72万方。综合办公楼单层面积804平方米，22-23单层761㎡，24/25/26分别为668㎡/636㎡/360㎡，原规划为4-11层商务办公、12-23层星级酒店（已隔成酒店

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武汉写字楼市场分析写字楼部分市场写字楼市场武汉整体写字楼市场分析汉口写字楼市场表现分析汉口写字楼未来供应分析汉口写字楼三级市场分析武汉写字楼产品演进过程建设期快速发展期稳定繁荣期超甲级乙级甲级产品档次1996-2000年2001-2016年2017-2020年入市时间泰和广场建银大厦世贸大厦新世界国贸新世界中心瑞通广场民生银行大厦企业中心5号浙商国际大厦IFC2021以后武汉保利文化广场市场特点： 以乙级写字楼为主； 产品特点： 产品商务感、纯粹性都较薄弱； 硬件仅能够支持基本的办公需求； 客户特点： 客户对于办公产品认知尚处于初级水平，常由于单纯的价格因素对高端产品存在排斥心理； 市场特点： 甲级写字楼逐步取代乙级写字楼，超甲级写字楼开始出现； 产品特点： 产品开始关注客户更高层次精神需求； 硬件、设计融入商务化、效率化、人性化关注； 客户特点： 客户对于高端办公产品逐渐认可，但对于过度超前产品仍存在接受障碍； 武汉目前的写字楼市场正处于快速发展期，高端写字楼为主流发展方向，产品及市场需求呈现多元化趋势武汉写字楼市场人信汇武胜路项目恒隆广场太和环贸中心市场特点： 甲级、超甲级写字楼全面占领市场； 产品特点： 产品满足客户物质、精神双重需求，并给客户带来尊崇感、荣耀感； 硬件、设计全方面以人为本并追求独特、个性； 客户特点： 客户对于高端办公产品价值认知成熟

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营销执行方案项目整体营销策略关键词：整体营销策略营销目标：以合适的速度和适中的价格确保一期一炮打响，树立高端、热销形象想要卖得贵，又想要卖得快，这本身就充满矛盾•认知基础——建立对市场的影响力和客户感召力非常关键，投资价值的提升至关重要•开发目标——以高回报率投资产品打造现金流项目。•价格实现：树立区域标杆价格•形象实现：提升片区形象•风险实现：快速回笼资金•大盘周期：以首期即是全局的观念 高调启动策略R2我们面临的目标？（针对现状的规范分析）S我们有什么？（针对目标的实证分析）1.我们要占据市场高点，成为片区独一无二的标杆商业项目2.要以首期形象即是全局形象的观念，高调启动首期，并要确保一炮打响项目品牌：开发商品牌：鄂东地区商业地产明星楼盘文化创意产业园区知名品牌经凯国际进入华中品牌地产商第一方阵品牌目标项目价值价值梯度快速提升价值平台稳步拓展开发周期闪亮登场推出商业街一期产品抢占市场提升人气续力强劲持续热销价值体系稳固确立资源释放产品发力全面实现市场领袖影响力品牌效应释放本项目处于价值的建立和提升阶段扩初设计部分完成2013.7.162013.7.30规划方案报批通过2013.8.252013.11.30具备预售条件 施工图设计 基础完工2013.9.302013.10.30售楼部竣工总体工程进度预测工程节点营销节点事件节

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